近日，包头市东河区“家和新居”迎来集中交付。该项目原为工业路“土六栋”，是自治区首批老旧住房自主更新试点项目，也是包头市首个以居民为主体实施“原拆原建”的危旧住房自主更新项目。156户居民通过自主更新方式告别危旧住房，搬入新居。

从危旧住房安全治理，到居民自主参与更新，再到住房品质和社区服务同步改善，这一项目为我区探索存量住房更新提供了一个值得关注的实践案例。

从危旧住房到“家和新居”

项目“前身”——东河区工业路“土六栋”始建于上世纪70年代，共涉及156户居民。随着建筑老化，房屋逐渐出现基础损坏、墙体裂缝等问题，并被鉴定为D级危房。2024年，项目纳入自治区老旧住房自主更新试点。

与传统由政府包办改造不同，该项目突出居民主体作用。居民组建业主自主更新委员会，从是否改造、户型面积到施工方案、配套建设等环节参与协商决策，探索形成居民自主参与住房更新的实施路径。

项目推进过程中，包头市在居民协商、规划土地、项目审批和资金筹措等方面提供政策支持。156户居民最终实现居民意向、设计方案、协议签约和施工方案“四个100%”，全部协议签约用时34天。

探索多元资金共担机制

危旧住房自主更新，一个现实难点就是“钱从哪里来”。

项目探索建立了“政府补助+政策支持+居民自筹+商业反哺”的多元资金分担机制，在居民承担新房建设成本的基础上，通过中央和自治区补助、相关政策支持及商业设施收益等方式共同降低改造成本。

这种模式的一个特点，是政府更多承担政策引导、规则建立和公共支持职能，同时发挥居民作为房屋产权主体的作用，并通过多渠道筹资解决单一资金来源难以支撑更新的问题。

不只是“拆旧建新”，居住品质同步提升

自主更新的目标，也不仅仅是消除危房安全隐患。

改造后，“家和新居”居民住房条件明显改善。据包头市住房城乡建设局发布的信息，居民户均住房建筑面积由约46平方米提升至82平方米左右，并同步配套580余平方米社区服务用房。新住宅增加电梯、集中供暖等现代居住设施，并配置养老、托育等公共服务空间。

项目采取原址更新方式，在改善住房条件的同时，尽可能保留居民原有的邻里关系和生活圈，并实现“交房即交证”。

房协观察

随着房地产发展逐步从大规模增量建设转向增量优化与存量提质并重，如何更新大量建成年代较早、单纯依靠修缮已经难以解决结构安全和居住品质问题的住房，正在成为城市更新中的现实课题。

包头“家和新居”的探索，有几个方面值得行业关注。

一是更新主体发生变化。
由居民作为产权主体直接参与更新决策，有助于把住房安全、户型需求、出资能力和实际生活需要更充分地纳入项目方案。

二是更新方式更加多元。
对于已经无法通过一般老旧小区改造解决根本问题的危旧住房，“自主更新、原拆原建”为存量住房更新提供了另一种实践路径。

三是从解决安全问题进一步转向提升居住品质。
住房更新并非简单“拆掉旧房、重新盖房”，还涉及户型、无障碍和适老化、公共服务、物业管理以及社区环境等一系列长期居住品质问题。

四是需要政府、居民和市场形成新的协同机制。
自主更新并不意味着政府退出，而是政府更多承担政策制定、规划协调、审批服务和公共支持职能，居民承担主体责任，同时探索多元化资金和专业建设力量参与。

对于内蒙古而言，一些城市同样存在建成年代较早的住宅和危旧住房。不同城市、不同项目的产权结构、市场条件和居民承受能力差异较大，具体模式不能简单复制，但包头这一项目为进一步研究危旧住房自主更新、存量住房品质提升以及“好房子”建设如何向既有住宅延伸提供了现实样本。

以上为基于公开项目信息作出的行业观察。